Ya no compran, arriendan: el giro histórico del mercado de vivienda en Colombia — y la oportunidad que abre para los propietarios

Ya no compran, arriendan: el giro histórico del mercado de vivienda en Colombia — y la oportunidad que abre para los propietarios Por primera vez en al menos ocho años, ser propietario de vivienda en Colombia es la excepción y no la norma dentro de la clase media. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del DANE, solo el 34,8% de los hogares colombianos tiene vivienda propia y totalmente pagada —el nivel más bajo desde al menos 2018, cuando esa cifra era del 42,9%—. En el mismo periodo, el 40,8% de las familias ya vive en arriendo, consolidando cuatro años seguidos de esa tendencia. No es un dato aislado. Es la confirmación estadística de algo que el propio mercado ya venía mostrando: el 71% de las búsquedas inmobiliarias en Fincaraiz son hoy de arriendo, frente a apenas 29% de compra. Para cualquiera que sea propietario, esté evaluando comprar o tenga capital para invertir en Bogotá, esto no es una curiosidad de encuesta. Es la variable que debería estar guiando la decisión. La cifra que resume el cambio Año Hogares con vivienda propia (pagada) 2018 42,9% 2024 36,0% 2025 34,8%

En menos de ocho años, la proporción de colombianos dueños de su vivienda cayó 8,1 puntos porcentuales. Sumando el 3,3% de hogares que aún están pagando su propiedad, el total de tenencia (propia + en pago) llega a 38,1% en 2025 —de todas formas, por debajo del arriendo, que ya es la forma de tenencia más común del país. “El mercado está cauteloso frente a decisiones de largo plazo como la compra de vivienda”, resume Lesly Posada, gerente comercial de Fincaraiz, sobre el mismo fenómeno que reflejan las cifras del DANE. Por qué está pasando Tres factores convergen, y ninguno es coyuntural:

1. El crédito sigue caro. La tasa de intervención del Banco de la República se sostiene en 12% desde junio de 2026 (ratificada el 31 de julio). Aun con las líneas hipotecarias más competitivas del mercado, entre 10,6% y 10,9% efectivo anual, comprar sigue costando mucho más que hace tres años.
2. Se acabó el subsidio que sostenía la demanda. La suspensión de Mi Casa Ya dejó a más de 25.000 compradores sin cierre financiero y, según Corficolombiana, provocó cerca de 36.348 compras canceladas solo entre enero y noviembre de 2025.
3. Comprar cuesta más en términos reales. Los precios de vivienda nueva subieron hasta 13% en 2026, en un contexto donde los costos de construcción y materiales también se aceleraron. El resultado, medido entre 2022 y febrero de 2026: más de 134.000 familias abandonaron la intención de comprar vivienda —un aumento del 130% en desistimientos— y las ventas de vivienda VIS llegaron a caer hasta 73,1% en algunos momentos de ese ciclo. Lo que confirman las cifras más recientes del mercado Los datos del primer semestre de 2026 no revierten la tendencia, la profundizan: Indicador (1S 2026, variación anual) Resultado Ventas de vivienda nueva 78.423 unidades (−9,9%) Lanzamientos de proyectos 61.512 unidades (−15,8%) Iniciaciones de obra 49.223 unidades (−19,6%, mínimo para un primer semestre desde 2011)

Solo 4 de las 20 regiones del país cerraron el semestre con crecimiento en ventas: Boyacá (+51,6%), Norte de Santander (+22,5%), Bogotá (+3,5%) y Huila (+1,0%). Bogotá, además, sostiene uno de los déficits habitacionales más bajos del país (6,3%, frente al 25,6% nacional, el menor en seis años) —el mismo patrón de resiliencia bogotana que ya documentamos en nuestro análisis de cómo Bogotá está sosteniendo el mercado nacional de vivienda. La respuesta: los fondos de empleados entran a llenar el vacío Frente a esta caída, el sector ya está reaccionando por fuera de la banca tradicional. La Asociación Nacional de Fondos de Empleados (Analfe) reunió a 20 fondos de empleados —de compañías como Siemens, Caracol, Johnson & Johnson, BBVA, Bancolombia, Éxito y Baxter, entre otras— junto con constructoras como AR Construcciones, Conaltura, Prodesa, Akila e Inacar, para ofrecer una ruta alterna de acceso a vivienda: créditos hipotecarios propios, créditos de libre inversión para compra, construcción o mejoramiento, y esquemas de ahorro solidario. La iniciativa se presenta formalmente en Expovivienda, el 19 y 20 de septiembre de 2026, en El Cubo (Cra. 30 # 52-77, Bogotá) —es decir, en los próximos días. Es la primera vez que esta cantidad de fondos de empleados coordina una oferta conjunta frente a lo que las propias cifras del sector ya califican como una caída histórica en el acceso a vivienda propia. Qué significa esto para usted Si es propietario o está pensando en invertir para arrendar:

1. La demanda de arriendo no es un fenómeno pasajero, es la nueva base del mercado. Con 4 de cada 10 hogares ya arrendando y la tendencia consolidándose, un inmueble bien ubicado y bien gestionado para renta tiene hoy un fondo de demanda más amplio y estable que hace unos años.
2. La calidad del contrato y la gestión importan más, no menos. En un mercado donde el arrendatario ya no es “de transición” sino un inquilino de largo plazo por decisión propia, la solidez jurídica del contrato de arrendamiento y una administración profesional del inmueble dejan de ser un detalle operativo y pasan a ser el factor que protege el flujo de caja.
3. Bogotá sigue siendo la plaza con mejor respaldo estructural para invertir. El déficit habitacional más bajo del país (6,3%) y el único mercado, junto con tres regiones más, que creció en ventas en 2026 confirman que la presión de demanda aquí no depende del ciclo de tasas. Si está evaluando comprar:
4. El crédito bancario tradicional ya no es la única puerta. Antes de descartar la compra por el costo del crédito hipotecario convencional (revise también nuestro análisis de tasas hipotecarias 2026), vale la pena evaluar alternativas como los fondos de empleados —si su empleador o gremio tiene uno afiliado a Analfe, o participa en Expovivienda este 19 y 20 de septiembre, puede acceder a condiciones distintas a las de la banca tradicional.
5. El desistimiento masivo de compradores (+134.000 familias desde 2022) también es una señal de oportunidad para quien sí tiene el cierre financiero resuelto. Menos competencia por unidad disponible, en un mercado con oferta más restringida, puede traducirse en mejores condiciones de negociación con constructoras y vendedores particulares. El mercado de vivienda colombiano no está simplemente “flojo”. Está reorganizándose alrededor de una nueva realidad: comprar volvió a ser difícil, y el arriendo dejó de ser una etapa transitoria para convertirse en la forma en que la mayoría de los colombianos va a vivir durante los próximos años. Quien entienda esto primero —como propietario, como inversionista o como comprador— es quien va a tomar mejores decisiones mientras el resto sigue evaluando la vivienda con las reglas de hace una década.

Fuentes consultadas • Ante histórica caída de compra de vivienda propia en Colombia, 20 fondos de empleados unirán alternativas para familias que no tengan propiedad — Infobae • Vivienda propia en Colombia cayó al 34,8% según DANE 2025 — vivienda.com.co • Comprar vivienda pierde atractivo en Colombia: el 70% de los colombianos se inclina por vivir en arriendo — El Colombiano • Ventas de vivienda no despegan y cierran el primer semestre de 2026 con fuertes caídas — El Tiempo • Banco de la República mantiene en 12% la tasa de interés: este es el motivo — El Universal • Colombia registra el menor déficit habitacional en seis años: 25,6% — vivienda.com.co