¿Cuanto vale realmente tu apartamento?

Cuánto vale realmente tu apartamento? Si tu única referencia es el avalúo catastral que aparece en el recibo del predial, probablemente estés viendo apenas el 70% de la cifra que un comprador real pagaría hoy. Esa diferencia —entre lo que dice el catastro y lo que paga el mercado— es la que más le cuesta a un propietario que fija el precio de venta de su apartamento sin un avalúo comercial de por medio: o pide de menos y regala patrimonio, o pide de más y su inmueble se queda meses publicado sin una sola oferta seria. En 2026, el momento favorece a quien vende bien informado. La oferta de vivienda nueva se contrajo con fuerza —como mostramos en nuestro análisis del PIB de construcción y las licencias de vivienda— y el Banco de la República ya advirtió que esa escasez, sumada a una demanda que no cede, presiona los precios al alza. Pero esa ventaja solo se convierte en mejor negocio si el precio de salida es el correcto desde el primer día. ¿Por qué el avalúo catastral no es el precio de venta? Catastro Bogotá lo explica de forma directa: el avalúo catastral es el valor oficial que asigna la entidad catastral según ubicación, uso del suelo y características físicas del predio, y sirve principalmente para liquidar el impuesto predial. En la práctica, representa cerca del 70% del valor comercial real del inmueble. Es un número estable, que se actualiza por ciclos —como documentamos en nuestro artículo sobre la actualización catastral del IGAC—, no un reflejo del precio que el mercado está dispuesto a pagar hoy. El avalúo comercial es otra cosa: lo hace un tasador o perito inmobiliario, usa un análisis comparativo de mercado (qué se vendió, dónde y a cuánto, en los últimos meses) y responde a la oferta y la demanda del momento. Es el número que un banco exige para aprobar un crédito hipotecario y el que debería guiar el precio de lista de cualquier propiedad en venta. Qué sí determina el precio real de tu apartamento Un avalúo comercial serio no es una fórmula fija; combina varias variables que un propietario rara vez pondera todas a la vez: • Comparables recientes: ventas cerradas —no listas publicadas— de apartamentos similares en el mismo sector en los últimos meses. • Ubicación específica, no solo la ciudad: la cuadra, la cercanía a vías principales y la zona dentro de la localidad o el municipio. • Área privada real, estado de acabados, piso, vista y antigüedad. • Zonas comunes y administración: un conjunto con buen mantenimiento sostiene mejor el precio por metro cuadrado que uno con cuotas atrasadas. • Situación jurídica: hipotecas vigentes, embargos o afectación a vivienda familiar, que un comprador serio siempre verifica antes de ofertar. El mercado de 2026 favorece al vendedor informado Tres datos recientes confirman que la presión está del lado del vendedor, no del comprador: Indicador (2026) Resultado Área de vivienda licenciada (jun. 2026, var. anual) −22,6% Licencias VIS (jun. 2026, var. anual) −18,7% Precio de vivienda nueva (IPVN, var. anual) +8,8% Crecimiento real precio vivienda, Cali +7,1% Crecimiento real precio vivienda, Medellín +5,7%

Con menos vivienda nueva entrando al mercado, el Banco de la República advirtió que la oferta permanece “severamente restringida” frente a una demanda sostenida, lo que presiona los precios al alza en 2026. A esto se suma que la vivienda usada y el arriendo ya concentran más del 70% de la demanda nacional, según Fincaraíz: si vendes un apartamento usado, no estás compitiendo contra la obra nueva, estás en el segmento donde de verdad está el comprador activo. En la Sabana Norte, por ejemplo, un apartamento en zonas como la Variante Chía-Cota o el centro de Chía se cotizaba entre $3,0 y $4,5 millones por metro cuadrado a mediados de 2026 —una referencia útil para cualquier propietario en Chía o Cajicá que esté calculando su precio de salida con datos de la zona, no con el promedio nacional. Si quieres comparar con lo que hay disponible hoy, puedes revisar el inventario en venta de Alquidel en Chía y Cajicá. El error que más alarga una venta: sobrevalorar La otra cara de la moneda es el precio inflado. Fincaraíz reporta que un inmueble usado tarda en promedio entre cuatro y siete meses en venderse desde que se publica, y ese plazo se estira justamente cuando el precio inicial está por encima del mercado: el inmueble pierde visibilidad frente a comparables mejor cotizados, acumula semanas en el portal y termina negociándose más abajo de lo que un avalúo comercial bien hecho habría logrado desde el día uno. Qué significa esto para ti Si vas a vender tu apartamento o casa: no fijes el precio con el avalúo catastral ni con “lo que pide el vecino” en el portal. Un avalúo comercial actualizado, hecho con comparables reales de tu sector en Bogotá, Chía, Cajicá o Cali, es lo que te permite entrar al mercado con el precio correcto desde la primera semana —cuando más atención recibe un inmueble nuevo en el portal. Si vas a comprar: la misma lógica te protege a ti. Un inmueble que lleva meses publicado casi siempre tiene un problema de precio, no de calidad —es tu mejor punto de partida para negociar. Si eres propietario inversionista: con la oferta nueva contraída y los precios de reventa al alza, vender no es la única salida razonable. Como documentamos en nuestro análisis sobre el giro hacia el arriendo en Colombia, sostener el inmueble en renta mientras el ciclo de escasez continúa también es una decisión patrimonial válida —la decisión correcta depende de tu horizonte, no solo del dato de hoy. ¿Quieres saber cuánto vale realmente tu apartamento, con un avalúo comercial hecho sobre comparables reales de tu zona? Escríbenos por WhatsApp y te decimos cuánto vale tu inmueble. Fuentes Diferencias entre avalúo catastral y avalúo comercial en Bogotá — Catastro Bogotá Menos obras, más compradores: la escasez de vivienda podría impulsar los precios en 2026 — Bloomberg Línea (21 oct. 2025) Casas usadas y arriendos concentran más del 70% de la demanda de vivienda en Colombia — El Colombiano / Fincaraíz (10 nov. 2025) Cuánto se demora la venta de vivienda usada en Colombia — Pulzo / Fincaraíz (9 sept. 2025) ¿Cuánto vale el metro cuadrado en Chía en 2026? — DALA Inmobiliaria (23 may. 2026) DANE, Boletín técnico PIB — Indicador de Edificaciones y Actividades de Construcción, II trimestre 2026 Freddy Delgado — Fundador de Alquidel Bienes Raíces. 29+ años en finanzas y sector inmobiliario.